- bestmarketing.ee
- dv.ee
- ehitusuudised.ee
- finantsuudised.ee
- foundme.io
- ituudised.ee
- kaubandus.ee
- kestlikkusuudised.ee
- kinnisvarauudised.ee
- laanevirumaauudised.ee
- logistikauudised.ee
- mu.ee
- palgauudised.ee
- personaliuudised.ee
- pollumajandus.ee
- raamatupidaja.ee
- toostusuudised.ee
- imelineajalugu.ee
- imelineteadus.ee
- nationalgeographic.ee
- virtuaalkliinik.ee
- OMX Baltic0,57%311,19
- OMX Riga0,00%899,12
- OMX Tallinn0,46%2 073,83
- OMX Vilnius0,31%1 357,54
- S&P 500−0,21%6 781,48
- DOW 30−0,07%47 706,51
- Nasdaq 0,01%22 697,1
- FTSE 1001,59%10 412,24
- Nikkei 2252,88%54 248,39
- CMC Crypto 2000,00%0,00
- USD/EUR0,00%0,86
- GBP/EUR0,00%1,16
- EUR/RUB0,00%91,76
- OMX Baltic0,57%311,19
- OMX Riga0,00%899,12
- OMX Tallinn0,46%2 073,83
- OMX Vilnius0,31%1 357,54
- S&P 500−0,21%6 781,48
- DOW 30−0,07%47 706,51
- Nasdaq 0,01%22 697,1
- FTSE 1001,59%10 412,24
- Nikkei 2252,88%54 248,39
- CMC Crypto 2000,00%0,00
- USD/EUR0,00%0,86
- GBP/EUR0,00%1,16
- EUR/RUB0,00%91,76
Loe AI kokkuvõtet
Hepsor, kinnisvarafirma, kes kolm aastat tagasi börsile jõudis, on näinud oma aktsia hinda märgatavalt langemas, hoolimata oma juhtide optimistlikest selgitustest. Kui algselt hinnati nende aktsiat 16,8 eurole, on praeguseks hind langenud 4,2 euroni, põhjustades investorites rahulolematust ja skeptitsismi ettevõtte tuleviku suhtes. Ettevõtte juht Henri Laks tunnistab ülemaailmsete sündmuste mõju sektorile ja loodab taastumise märke näha. Vahepealsed turuolud on sundinud Hepsorit prognoose alandama ning otsima uusi arendusturge Kanadas, kus äripartneritega koostöös loodetakse tulevast kasumit. Investorid, nagu Lev Dolgatsjov ja Oliver Peek, väljendavad erinevaid arvamusi ettevõtte edasiste plaanide osas.
Kui kinnisvaraarendaja Hepsor umbes kolm aastat tagasi börsile tuli, maksis selle aktsia esimese kauplemispäeva lõpuks 16,8 eurot. Keset kuuma Tallinna börsi uue firma omanikuks hakanud väikeinvestorid näevad praegu, et seesama aktsia maksab ainult 4,2 eurot.
Investorid näevad ettevõtte juures üha järgmisi punaseid lippe ning ei ole olnud rahul selgitustega, mida firma juhid avalikkuse ees annavad. Äripäev läks ja nõudis vastuseid välja Hepsori peakontoris Tallinnas Ülemiste järve kõrval metsatukas.
Artikkel avab Hepsori lugu kaheksas peatükis:
- Aktsia hind. Kolinaga trepist alla
- Majandustulemused. Prognoosid järjest puusse
- Kohtuasi. Uhkest ärihoonest sai suur peavalu
- Kanada. Kauge lootuskiir, kriipiva konksuga
- Kasum. Kuidas suurem tükk võib olla kellegi teise oma
- Nõukogu liikme suur müük. Juht ei kipu aktsiaid juurde ostma
- Ootamatu tehing. Hepsor loobus kesklinna magusast kinnistust
- Minu investeering. Mis saab Hepsorist edasi?
Aktsia hind. Kolinaga trepist alla
Hepsori aktsia pöördus langusesse kohe pärast börsile tulemist. Ettevõtte juht Henri Laks laiutab käsi: “Siin mina ise ei saa hinnangut anda või arvata, miks investorid, aktsionärid nii või naa käituvad.”
Alustame algusest. Kohe, kui Hepsor 2021. aastal börsile tulemisest teada andis, kerkis küsimus, kas firma omanikud sättisid Tallinna börsi pärituules aktsia hinna liiga kõrgele: märkimishind oli 11,7 eurot aktsia kohta. Arvutas ju investor Toomaski märkimise ajal, et Hepsori aktsia hind oli seniste tulemuste pealt väga krõbe: hinna-kasumi suhe (P/E) jäi vahemikku 21,6–22,1, mis tähendas, et märkimisel tehtud investeering oleks end paarikümne aastaga tagasi teeninud. Hepsor ise prognoosis, et 2021. aasta kasum tuleb varasemast väiksem, nii et oli teada, et suhtarvud lähevad veel viletsamaks.
Hepsori asutaja ja omanik Andres Pärloja märkis toona vastulauses Toomasele, et nad on teinud kõik, et aktsia hinnaga mitte puusse panna. Ta selgitas, et Hepsori meeskond hindab ettevõtte väärtust pigem tulevikus tekkivate rahavoogude kaudu ega pea eelmistel perioodidel kogunenud omakapitali ja teenitud kasumeid niivõrd oluliseks.
Numbrid investoreid toona siiski ei hirmutanud. “Sentiment on võimas jõud,” kirjutas ka investor Toomas oma kommentaaris ja otsustas samuti lõpuks siiski Hepsori aktsiaid märkida. Hirm järjekordsest raketist maha jääda oli suur.
Hepsor liitus Tallinna börsi põhinimekirjaga 2021. aasta novembri lõpus, see oli kuulus IPOdroomi aasta, mil Tallinna börsile tuli koguni seitse ettevõtet ning investorid külvasid pea kõik neist rahaga üle. Seega polnud eriline üllatus, et ka Hepsori 10 miljoni euro suurune kaasamine märgiti 8,7kordselt üle. Uus rahvaaktsia on sündinud, kuulutas meedia mõnes pealkirjas.
Kel IPO käigus soovitud kogust aktsiaid ei õnnestunud saada, tormasid Hepsori esimesel kauplemispäeval börsile ja ostsid aktsia hinna 38 protsenti kõrgemale, 16,18 euroni. Börsipäeva hommikul käis aktsia isegi 17 euro juures. Ent juba järgmistel päevadel hakkasid investorid usinalt kasumeid välja võtma ja 2022. aasta aprillis kukkus Hepsori aktsia läbi IPO hinna ehk 11,7 euro piiri.
Sealt edasi on aktsia hind järjepanu allapoole kolistanud ja jõudnud 4,2 euroni. Kui investoril õnnestus osta Hepsori aktsiaid esimesel kauplemispäeval täielikust tipust ja hoiab neid senimaani, on tema investeering praeguseks 75 protsendiga miinuses. IPO hinnast on aktsia kukkunud 64 protsenti.
Hepsori üks omanik ja juht Henri Laks tõdeb, et keegi ei suutnud ette näha sündmusi, mis maailmas pärast nende börsile tulemist on juhtunud. Laks viitas, et mitte ainult Eestis, vaid ka laiemalt maailmas on kinnisvaraettevõtete aktsiad viimastel aastatel kõvasti pihta saanud, kuid siin-seal on juba taastumise märke näha.
Laks tõi Hepsori aktsia hinna kirjeldamiseks esile, et kui ettevõtte turuväärtus börsil on umbes 16,4 miljonit, siis ettevõtte omakapital ulatub üle 20 miljoni euroni. Tema meelest on aktsia alahinnatud, võib sellest selgitusest järeldada.
Hetkel kuum
“Me kindlasti ei kahetse seda, et me oleme börsil,” kinnitas ta. “Meie tööle, tulemustele annavad hinnangu investorid ja perspektiivis meie asi on näidata majandustulemusi,” kirjeldas Laks, kuidas investorite usku Hepsori aktsiasse taastada saaks.
Majandustulemused. Prognoosid järjest puusse
Kui kõik oleks läinud nii, nagu Hepsor börsile tulemise ajal lootis, oleks arendaja käive eelmisel aastal olnud juba 74,3 miljonit eurot. Praeguseks on selge, et sellest summast jäädakse väga kaugele.
Prognoosile alla jäämine pole mingi üllatus. 2021. aasta novembris seadis Hepsor endale investorite rõõmuks ambitsioonika kasvuprognoosi, millele aga juba 2022. aastal sisuliselt kahekordselt alla jäi. Loomulikult ei osanud keegi ennustada, et kohe pärast IPOt hakkavad intressid tõusma ja põrutavad kahe aastaga enam kui nelja protsendini; et mõne kuu pärast hakkab Ukrainas sõda ja majandus pöördub enam kui kaheks aastaks langusesse.
Võib küll arutada, kas Hepsori tõmmatud kasvugraafikud oleks isegi headel aegadel olnud liiga optimistlikud, kuid igatahes tuli Hepsori kohe hakata prognoose allapoole tõmbama. Kõige rohkem tuli kärpida eelmise aasta lootusi. Esialgu langetati 2024. aasta prognoositud käive 74,3 miljoni pealt 51 miljoni euroni, hiljem langetati see veel 43,1 miljoni euro peale, mis oleks ikkagi olnud Hepsori aegade parim tulemus. Veel mullu maikuus kinnitas Laks, et oodata on rekordkäibega aastat ning juuni lõpus kordas seda ettevõtte nõukogu liige Lauri Meidla. Pööre tuli koos kolmanda kvartali tulemuste avaldamisega. Siis tõmbas Hepsor käibeprognoosi 37,3 miljoni euroni.
“Prognoosi tehes ei näinud ette, et projektide müügitsüklid pikenevad ja võib-olla siin-seal tuleb natukene hinnakorrektuuri teha uute kodude müümiseks,” selgitas Laks nüüd.
Arendaja otsustas seejärel, et edaspidi nad investoritega oma prognoose ei jaga, sest on karta, et heitlikud ajad kinnisvaraturul jätkuvad. Kui turg on stabiilsem, mõeldakse võib-olla ümber.
Ettevõtte ühe investori Lev Dolgatsjovi kannatus katkes just sel hetkel. Dolgatsjov ütleb, et tema lähitulevikus Hepsoris suuremat potentsiaali ei näe ja selle firma aktsiaid osta ei julgeks. Ta leiab, et see on väga sünge sõnum, kui ettevõte ise kommunikeerib, et ees ootavad nii rasked ajad, et ei julge isegi prognoosi anda.
Dolgatsjov ei näe seejuures olulist probleemi selles, et noor ambitsoonikas arendaja varem prognoosidega mööda pani, kuna viimastel aastatel ei osanud ka valdkonna kõige targemad kinnisvaraturu pöördeid ennustada. “Isegi kõige targemad vanad haid on palju eksinud, sest see oli täiesti uus keskkond kõigi jaoks,” selgitas ta. Probleem on tema jaoks selles, kui ettevõtte juhid firma seisu hästi ei kommunikeeri. Dolgatsjov oleks Hepsori asemel prognooside avaldamisega jätkanud.
Teine väikeinvestor Oliver Peek on hoopis vastupidisel arvamusel. “Mis prognooside tegemise lõpetamisse puutub, siis võiks isegi öelda, et mulle meeldib see vähem-möla-pikem-samm lähenemine. Praegu tuleb lihtsalt pedaalida, seda enam, et suurem osa asutajate isiklikust varast on just Hepsori aktsiates,” sõnas ta.
Kuidas Hepsoril kolmel viimasel aastal kõike arvestades läinud on? Laksi hinnangul on Hepsor hakkama saanud. Selle ilmestamiseks tõi ta esile, et Hepsor on alustanud igal aastal uute arendusprojektidega, soetanud uusi kinnistuid ja viinud arendusi nii müügi kui ehitamise faasi.
Eelmisel aastal andis Hepsor Eestis ja Lätis ostjatele üle 200 uut kodu, millega võib keerulisi turuolusid arvestades rahule jääda, arvab Laks. “Siin võiks Hepsori meeskonnale küll selles kontekstis väikse kiituse anda,” märkis ta ettevaatlikult. “Me oleme olnud äris aktiivsed. Minu hinnangul on see väga oluline, et ka raskel ajal me oleme pead püsti hoidnud ja teinud oma põhitegevusi,” rääkis Laks. Raskel ajal tehtud investeeringud aitavad neil majanduskeskkonna paranemisest rohkem kasu lõigata, avaldas ta lootust.
Kõik kaotasid. “Kui küsida, et kes arendajatest 2024. aastal olid võitjad ja kes kaotajad, siis ma ütleks, et pigem olid kõik kaotajad,” rääkis kinnisvaraekspert Tõnu Toompark ja kinnitas, et kõik müüsid mullu vähe kodusid ja ilmselt lükati ka projektide ehitusega alustamist edasi. “Kõikidel, ma arvan, läheb müük aeglasemalt, kui äriplaanis ette nähtud.”
Kogu selle aja, kui Hepsor on börsil olnud, on olnud kehvad aastad. Kui veel 2021. aastal müüdi Tallinnas 4140 uut korterit, siis 2022 oli see number 1226, 2023. aastal 969 ja 2024. aastal 1367, loetles Toompark.
Hepsoril on praegu Laksi sõnul müügis umbes 350 kodu, millest umbes 200 valmib alles 2026. või 2027. aastal. Seega ootab ees pigem tagasihoidlik korterite klientidele üle andmise aasta. Hepsori viimase aruande järgi saab tänavu vaid Lätis 40 korterit valmis.
Erinevates etappides on Hepsoril portfellis kokku 175 000 ruutmeetrit pinda, millest umbes pool on Lätis ja pool Eestis. See omakorda jaguneb pooleks elukondliku ja ärkinnisvara vahel.
Kohtuasi. Uhkest ärihoonest sai suur peavalu
Tallinna Pärnu maanteele kerkis Hepsori uhke ärihoone, kuhu pidi sisse kolima kindel suurüürnik – erakliinik. Tulid hoopis tülid, saamata tulud ja advokaadikulud.
Novel Clinicu soovide järgi ehitas Hepsor kaheksa korrust haiglapinda, aga veel enne, kui äri hoones käima sai minna, ütles Hepsor 2023. aasta sügisel kliinikuga üürilepingu üles. Hepsor tegutses resoluutselt. Kliinik oli võlgu jäänud ning selle katteks võttis kinnisvarafirma enda kätte ruumidesse viidud seadmed ja muu vara.
Novel Clinic süüdistas Hepsorit omakorda pinna üleadmisega hilinemises ja läks hiljem hoone haldamiseks loodud Hepsor P113 OÜ vastu kahjunõudega kohtusse. Üürnik tahtis saada 6,45 miljonit eurot.
Omanikud: Hepsori Novel Clinicule arendatud hoone omanik Pärnu maanteel on Hepsori sidusfirma Hepsor P113. Hepsor P113 omanik on 45% ulatuses Hepsor, 45% kuulub metsaärimehe Mati Polli ettevõttele Tristafan ning ülejäänud osa Maido Kivioru ettevõttele Amato.
Mullu detsembris otsustas riigikohus, et Hepsor pole midagi valesti teinud ja mingit kahjutasu maksma ei pea. Juba 2023. aasta sügisel valmis saanud maja on Laksi sõnul nüüd hakanud toimivate üürnike ehk tuluga täituma. Praeguseks on Laksi sõnul maja umbes 77 protsendi ulatuses üürnikud leidnud, seal on perearste, nahakliinik, eriarste, loetles ta. Lootus oli maja täis saada möödunud aasta lõpuks, aga Laks leiab, et ka praeguse tulemuse üle pole põhjust häbeneda. “Suures pildis on paari korruse jagu veel vaja üürilepingud teha,” märkis ta.
Vaidlused Novel Clinicu omanikuga pole veel lõppenud, kuid Laksi sõnul liigub asi praegu Hepsori jaoks õiges suunas. Vaidlusest Hepsorile tekkinud kahju saab arvestada nii saamata jäänud tulude kui ka juriidiliste kulude pealt. “Loomulikult me oleme sisemiselt kalkulatsioone teinud, aga kuna see vaidlus on pooleli, siis ma praegu nende numbritega ei spekuleeriks,” põikles Laks numbrite avaldamisest.
Kanada. Kauge lootuskiir, kriipiva konksuga
Kodu lähedal lahvatanud Ukraina sõda istutas Hepsori juhtidesse veendumuse, et kui järgmisele välisturule laieneda, siis kaugemale. Kontaktid ja soodsad võimalused viisid esimese tehinguni Kanadas 2023. aasta sügisel.
Investor Lev Dolgatsjov on Hepsori Kanada-ambitsioonide suhtes kõhklev, seda mitmel põhjusel. “Ma ei ole kindel, et investoritel on piisavalt palju läbipaistvat infot, et kuidas, mis täpselt plaanid on, kellega ja kuidas koostööd tehakse, kuidas kasumid pärast jagunevad. Ma ei ole näinud avalikult väga palju infot,” arutles investor.
Samuti ei ole Dolgatsjovil laiemalt suurt usku sellesse, et Eesti kinnisvarafirmad võiksid mõnel kaugel turul läbi lüüa. “Ma ei saa aru, mis meie tüdrukute ja poiste eelis on välismaa kinnisvaraturul, eriti turgudel, kus raha on,” tõstatas ta küsimuse. Dolgatsjov viitas, et ajalooliselt on kinnisvaraarendajad välismaal tihti ebaõnnestunud.
Henri Laks vastas kriitikale, et Hepsori kasuks mängib Kanada kohalik äripartner, kelle abil õnnestus kasutada erakordset võimalust magusate kinnistute soetamiseks. Nimelt said nad kinnistud metroopeatuste lähedale, kuhu mõne aasta eest veel ei tohtinud kõrghooneid ehitada, kuid pärast hiljutist üldplaneeringu muudatusi võib.
Miks just Kanada? Arendaja kartis pärast Ukraina sõja puhkemist, et julgeolekuoht mõjutab siinse piirkonna kinnisvaraturgu ja majanduskeskkonda pikemaajaliselt, mistõttu on vaja uut koduturgu. See otsus oli riskide maandamiseks. Kanada kasuks rääkis Laksi sõnul ka väga tugev ja arenev majandus ning rahvastiku kasv. Toronto suurlinnastu on kahe viimase aastaga kasvanud poole miljoni inimese jagu, viitas ta.
Tõnu Toompark tunnistas, et talle isiklikult on Kanada kauge ja arusaamatu turg. Välismaal kinnisvara arendamiseks peab olema kursis näiteks kohaliku kultuuriruumiga, õigussüsteemiga, klientide soovidega, märkis ta. “See nõuab kindlasti olulisel määral kohaliku kompetentsi kaasamist ja kui paljudes sellistes asjades tuleb nõu küsida, siis kõik see maksab.” Samas uskus Toompark, et kui Hepsori inimesed Kanadas tegutsevad, siis nad on järelikult endale pildi selgeks teinud. “Selles suhtes on ju lahe, kui Eesti ettevõtted lähevad maailma vallutama.”
Praeguseks on Hepsor Torontos ostnud koos Kanada äripartneritega viis kinnistut, kuhu nad esialgu teevad vaid detailplaneeringu, et tekitada või suurendada maatüki ehitusõigust. Kui maa saab väärindatud, plaanib Hepsor esimesed kinnistud ära müüa. Kahe viimati ostetud kinnistuga pole aga Laksi sõnul välistatud, et ka ehitus võetakse ise käsile. Esimeste projektidega tahab Hepsor turgu tundma õppida ja selle pealt otsustatakse, kuidas edasi minna. Siiski ootab Laks, et ka esimesed investeeringud Kanadas toovad kasumit.
Kasum ongi järgmine küsimus, mis on investorid Kanada vallutuse juures turri ajanud. Kanada kasumit tuleb jagada kohaliku partneriga, kellel on kolmes esimeses projektis 80-85protsendiline osalus ja kahes viimases 50 protsenti. Lisaks kogus Hepsor oma investeeringu osa jaoks eraldi raha Eesti erainvestoritelt, mis tähendab, et börsi kaudu Hepsori omanikeks saanud investorid saavad Kanada tulevasest kasumist väikese osa.
Dolgatsjovi meelest oleks olnud korrektne pakkuda Hepsori senistele aktsionäridele võimalust Kanada projektidesse panustada.
“Turuolukord ei ole seda soosinud,” põhjendas Laks. Ta rõhutas, et juba börsile tulles oli neil plaan kaasata projektide jaoks lisaraha mujalt ning teha teatud aastate möödudes täiendav emissioon ka börsil. Seda plaani pole maha maetud. “Me tõesti usume seda, et kui me oleme täna projektidesse kaasanud investoreid otse turult, mitte avalikult, siis see on olnud kõigile Hepsori aktsionäridele tegelikult kasulik,” lausus Laks.
Kuigi börsiinvestorid võivad olla pettunud, et neile ei anta esimesena võimalust uutesse projektidesse panustada, siis Laks selgitas, et ettevõttel on valik teha vähem projekte või teha rohkem projekte ja sealt tekkivat kasumit kellegagi jagada. “Ma usun, et rohkemate projektide tegemine tagab meile pikemaajaliselt paremad tulemused,” märkis ta.
Kasum. Suurem tükk võib olla kellegi teise oma
Kui Hepsor teatab kasumist, ei tähenda see alati, et investoritel on põhjust rõõmustada, kuna suurem osa kasumist võib olla hoopis kellegi teise oma.
Need on vähemusosanikud, erinevad investorid, kellele kuulub Hepsori kinnisvaraarendustes osalusi. Näiteks 2021. aastal kujunes Hepsori puhaskasumiks 1,7 miljonit eurot. Pealtnäha ilus, aga kui lähemalt vaadata, liikus vähemusosanikele 1,8 miljonit ning Hepsori omanikud leppisid 22 000eurose kahjumiga.
Aruandes põhjendati jaotust, et antud aastal lõppes vähe projekte ja lõppenud projektides oli Hepsori enda kasumiosalus keskmisest väiksem. Ka börsile tulemine võttis Hepsori arvelt paarsada tuhat. Mõnel teisel aastal on olnud ka teistpidi, olukord on olnud soodne just Hepsori omanike jaoks.
Hepsori omanikud peavad kasumit arendustesse kaasatud investoritega jagama
Allikas: Hepsori majandusaruanded
Kasumi jagamist on põhjust siiski vaadata veelgi lähemalt. Laks selgitas, et Hepsor on mitmetesse arendustesse kaasanud eraldi investoreid. Raha vastu on Hepsor neile andnud osaluse ühisettevõttest, mis on loodud spetsiaalselt ühe arenduse rahavoogude haldamiseks (SPV). Kui arendusest hakatakse kortereid müüma ja SPVs tekib kasum, kajastatakse see ikkagi tervenisti Hepsori kasumiaruandes.
Vähemusosanike kasumirida Hepsori aruandes kuulub seega investoritele, kes on Hepsoriga koos arendustesse investeerinud.
Laks rõhutas, et Hepsori aruandes näidatud emaettevõtte omanike kasumirealt on omakorda maha arvestatud ka kõik Hepsori enda kulud. Samas vähemusosanikel võib samuti olla investeeringuga seotud kulusid, näiteks intressi- või tööjõukulusid, mis lähevad investori kasumist maha, aga mis Hepsori aruandes ei kajastu. “See ei ole kõik neile sülle kukkuv raha, millega nad saavad ilusat elu alustada,” ütles Laks.
See ei ole kõik neile sülle kukkuv raha, millega nad saavad ilusat elu alustada.
Börsilt pardale tulnud investorite jaoks on lugu ikkagi segane, see peegeldub LHV foorumist, kus leidub pahameelt. Laks arvab, et Hepsori aruannetesse sisuliselt süvenenud investorite jaoks ei tohiks kasumi jaotamise loogika üllatusena tulla. “Kui sisse vaadata, siis sellest ei ole väga keeruline aru saada,” arvas ta. Samuti on Laks kindel, et ettevõte on investoritega kasumi jaotamise põhimõtteid jaganud ja neid juba börsile tulemise ajal selgitanud.
Hepsor on saanud varem nahutada, et ei soosi investorite süvenemist ja kiirustavad neid tagant. Näiteks lubas ettevõte anda IPO ajal kahel esimesel päeval märkijatele ülemärkimise korral kuni 100% rohkem aktsiaid. Investor ja õppejõud Tõnn Talpsepp hoiatas toona, et piiratud pakkumisele rõhumine ja investorite kiirustamine pole õige. "Selle asemel, et soodustada kainelt mõtlemist ja head investeerimiskultuuri tavainvestorite hulgas, on justkui ka börsi põhinimekirjas noteeritava aktsia puhul vaja kiirustada, sest muidu saad vähem," kritiseeris Talpsepp. Ka Dolgatsjov meenutas, et toona võis osadel investoritel olla ainus tees, et kogus on piiratud ja järelikult see on hea kraam.
Ehk peaks Hepsori meeskond endale investorite tagantkiirustamise eest tuhka pähe raputama? Laks vastas sellele vaikusega. Täpsustavale küsimusele, kas ta teeks tagantjärele targana nüüd IPO ajal midagi teisiti, vastas ta, et ei oska praegu öelda. “Ma usun, et see ei ole põhitegur või nüanss,” lisas ta.
Nõukogu liikme suur müük. Juht ei kipu aktsiaid juurde ostma
Eelmisel suvel müüs Hepsori nõukogu liige Lauri Meidla ligi veerandi talle kuulunud aktsiatest, misjärel kukkus tema osalus 10 protsendini. Väikeinvestoreid ehmatas selline müük.
“Tal olid oma põhjused, ma saan aru, ja põhjused ei olnud konkreetselt Hepsoriga seotud, aga ikkagi signaalina see ei ole aktsia hinnale hea kunagi, kui insaiderid suuremas koguses müüvad mis iganes põhjusel,” arutles Lev Dolgatsjov.
Meidlal oli lihtsalt raha vaja, ja ilmselt ka kiiresti. Ta tegi tehingu börsiväliselt, teenides iga müüdud aktsia eest keskmiselt 3,875 eurot ehk toonasest turuhinnast lausa 36% vähem. Meidla ütles avalikkusele, et see oli siiski oluliselt keerulisem tehing.
Laks märkis, et see oli Meidla enda valik, mis hinnaga ta enda aktsiaid müüb. “Ükskõik kes võib avalikult kaubeldava ettevõtte aktsiaid müüa odavamalt või kallimalt, kui parasjagu turuhind on,” rääkis ta ettevaatlikult sõnu valides.
Börsifirma siseringi liikmete tehingud on alati indikaator, mida investorid jälgivad ja mille pealt järeldusi teevad. Laks aga arvab, et sellistele tehingutele ei peaks liiga suurt tähelepanu pöörama. “Enne IPOt oli Hepsoril neli osanikku. Nendest neljast osanikust mitte ühegi rolli ei saa alatähtsustada ega tohi ka ületähtsustada Hepsori arengus,” rääkis Laks. “Ja kui ettevõte on turul kaubeldav, siis selle osade müük ei tohiks olla kuidagi väga suur patt.”
Laks ise pole Hepsori aktsiaid pärast IPOt juurde ostnud. Ta põhjendas, et hind on küll atraktiivne, kuid ta on oma osaluse suurusega rahul. Laksi hinnangul pole oluline, kas tal on aktsiad natuke rohkem või vähem, sest see ei mõjuta kuidagi seda, kuidas ta Heporisse panustab.
“See et Hepsori sisering ei ole viimase kolme aasta jooksul aktsiaid juurde ostnud, see ei väljenda kuidagi seda, et Hepsor ei oleks meie südameasi või me igapäevaselt ei tegeleks selle ettevõtte arendamisega,” võttis Laks kokku.
Mitt & Perlebach. Ehitaja on taskust võtta
Hepsori omanikele kuulub ehitusfirma Mitt & Perlebach, mis on investorites ka skepsist kütnud: “Võib ju juhtuda nii, et ehitusfirma teenib kasumit ja arendaja ei teeni,” viskas õhku Lev Dolgatsjov. “Mul ei ole infot ja ma ei kahtlusta siin midagi,” sõnas Dolgatsjov, kuid lisas, et oma peas ta siiski sellise riskiga arvestab.
Laks kinnitas, et ehitust tellib Hepsor Mitt & Perlebachilt alati turuhinnaga ning lepingud on olnud nii fikseeritud hinnaga kui ka sihteelarvega, kus ehituse kallinemine või odavnemine jagatakse omavahel ära, kuid seda teatud piirini. Otsest kasumi piirmäära pole osapooled omavahel kokku leppinud.
Ta lisas, et ka siin tuleb kasuks, et Hepsor kasutab väliseid investoreid, kellele kulude tõestamiseks ka ehituse hinda turul kontrollitakse. Seda hirmu, et Hepsori kasum läheb Mitt & Perlebachi, ei tohiks investoritel olla, arvab Laks.
Mitt & Perlebachi käive ja kasum on 2021. aastast järjepanu kasvanud, ent seda ei saa seostada otseselt Hepsori töödega, kuna ehitusfirma pakub teenust ka teistele ettevõtetele.
Ootamatu tehing. Hepsor loobus kesklinna magusast kinnistust
Mullu detsembris müüs Hepsor Tallinna kesklinnas kinnistu, mis on pealtnäha iga kinnisvaraarendaja unistus. Solarise keskuse kõrval asuval kinnistul on olemas isegi detailplaneering, mille saamine võib Tallinnas teatavasti aastaid võtta.
Hepsori IPO ajal nimetas asutaja ja omanik Andres Pärloja üheks kõige olulisemaks näitajaks arendusettevõtte puhul uute projektide portfelli. “Arendusmaad on raske kätte saada ja õige hinnaga maad on kätte saada veel eriti raske. Kui arendusettevõttel ei ole portfelli, siis ei ole tal tulevikku,” rõhutas Pärloja. Nüüd aga müüdi kinnistu, kuhu on plaanitud 8korruseline hotell ning ehituslubagi on juba välja antud. Miks sellist silmatera müüa?
Hepsori juht Henri Laks selgitas müügiteate järel, et ettevõte soovib järgmist aastat alustada uute arendusprojektidega, mistõttu oli likviidsust juurde vaja. “Pidime tegema valiku, milliste projektidega me stardime ning stardid vajavad kapitali ja sellest lähtuvalt otsustasime Lembitu 4 kinnistu müüa,” ütles Laks.
Nüüd selgitas ta juurde, et korra oli Hepsor rajatavale hotellile operaatorigi leidnud, kuid koroonakriis tõmbas plaanidele pidurit. Lõpuks otsustati müügi kasuks, kuna praeguses majanduskeskkonnas pole hotelli tootlus arendaja jaoks piisavalt atraktiivne. Samuti võtab hotelli käivitamine kaua aega ja nõuab investorilt pikemat vaadet.
“Me nägime täna, et kui sama raha investeerime teistesse projektidesse, siis võiks Hepsori kapitalitoolus olla parem,” põhjendas Laks. Näiteks näeb Hepsor elamukinnisvaras edaspidi rohkem võimalus Lasnamäel, kus konkurentsi napib ja kuhu nad plaanivad järgmistel aastatel rajada 350 uut kodu.
Hepsori börsiteate kohaselt on tehingu võlavaba hind 2,9 miljonit eurot. Bilansis oli Lembitu kinnistu väärtuseks märgitud 3,3 miljonit eurot. Müügisummast arvestatakse veel maha ettevõtte võlakohustused summas 1,3 miljonit eurot, sealhulgas pangalaen. Seega teenis arendaja likviidsuse suurendamiseks tehinguga 1,6 miljonit eurot.
Mida näitab bilansiline väärtus?
Kinnisvaraekspert Tõnu Toompark selgitas, et vara bilansiline väärtus sõltub näiteks sellest, kuidas sinna tehtud kulusid on aja jooksul hinda arvestatud ja paljudest muudest asjaoludest. “Eks ta selline paras kunstiline lähenemine ole.” Ta tõi näiteks, et hiljuti müüdi ka Kristiine Keskus alla bilansilise väärtuse. “Sellistel aegadel, kus turg vindub, on stagnatsioonis, selgust on vähe ja majanduses on langus, siis vara bilansiline väärtus muutubki teoreetiliseks.
Kinnistu ostis Hepsori partner Pihlamaa AS, kellega nad omavad kahepeale ka Pärnu maantee 113 ärihoonet.
Dolgatsjov tõdes, et kuna kinnistu müüdi alla bilansilise väärtuse ja ostja oli seotud osapool, tekitab see taas investorites kõhklusi. “Kõik sellelaadsed segadused kindlasti mõjutavad. Investor ei saa enam aru, mis seal sees toimub,” arvab investor.
Laksi sõnul pole põhjust karta, et Hepsor oleks võinud saada ka parema hinna. Hepsor hakkas tehingut ette valmistama juba 2023. aastal ja info, et kinnistu on müüa, jõudis kõigi turuosalisteni, rääkis Laks. Arendaja sai erinevaid hinnapakkumisi, kuid kõik teised pakkusid vähem.
Pihlamaa juht Maido Kiviorg ütles, et kesklinna ärimaa ostuhinnaga palju tingimisvõimalusi ei olnud. Tema sõnul oli see rohkem “võta või jäta” olukord. “Hepsoril oli huvi müüa ja selle tõttu tegid hinna sellise, et keegi ostaks,” ütles Kiviorg.
Minu investeering. Mis saab Hepsorist edasi?
Lev Dolgatsjov ütleb, et kuigi Hepsori aktsia on praegu justkui odav, ei suuda ta enda jaoks põhjendada, miks võiks aktsiaid juurde osta.
“Lihtsalt aktsiat vaadates ei näe väga huvitav välja, kuigi olemasoleva aktsionärina ma peaksin olema optimist, aktsia hinda üles rääkima,” naeris Dolgatsjov. “Aga ma ei näe seal midagi väga positiivselt,” lisas ta tõsisemalt.
Ka dividendide saamise lootust ta praegu ei näe. “Kuigi ma ei taha neid üleliigselt kritiseerida. Nad ei ole võib-olla midagi väga valesti teinud, lihtsalt kõik on nii palju muutunud paari aastaga igal pool,” selgitas Dolgatsjov. Jääb loota, et kinnisvaraturg taastub ja Hepsori aktsia saab taas populaarseks, mis toob hinnale meeletu kasvu, lisas ta.
0,73
on Hepsori aktsia hinna ja raamatupidamisväärtuse suhe. Väärtus alla 1 näitab üldiselt, et aktsia on mingil põhjusel alahinnatud.
Dolgatsjov on oma portfellis liigutanud Hepsori iduinvesteeringute kategooriasse: “Sul on midagi käes, mis ei ole likviidne ja sa ei tea, millega see lõpeb.” Kui Hepsori juhtidel on piisavalt pädevust, siis ehk muutub see aktsia taas huvitavamaks, usub investor.
Parematel päevadel ulatub Hepsori aktsiatega kauplemise päevane käive üle 10 000 euro, aga tihtipeale jääb see paari tuhande euro juurde ja kehvematel päevadel ulatub vaid mõnesaja euroni. Dolgatsjov arvab, et kui ta paneks enda 7000 aktsiat müüki, tõmbaks see ligi 30 000 euro suurune pakkumine aktsia hinda alla.
Toompark tõdes, et on küll kaalunud oma napi osaluse müümist, kuid pole plaani teoks teinud. “Kas ma nüüd peaks seda põhjast müüma? Kas ma ootan, et nüüd 2025. aastal tuleb mingi hull ralli ja aktsia taastub ja annab mulle kõva plussi – ega nüüd ei julge seda ka oodata,” jagas ta oma arutluskäike.
Toompark ostis väikse osaluse IPO ajal, kuna nägi, et ettevõttel on teotahtelised juhid, kes suudavad projekte teha. “Loomulikult mind teeb kurvaks, kui aktsia hind allapoole läheb ja head prognoosid realiseerunud ei ole, aga need inimesed on samad ja neil tahtmist ja ideid on,” põhjendas ta aktsia hoidmist.
Väikeinvestor Oliver Peek ütleb, et näeb Hepsorit kui uue põlvkonna kinnisvaraarendajat, mis võtab asju ette julgelt, aga samas küllalt kaalutletult. “Ega nad mingid rohelised ju enam polegi – kõigil on 20+ aastat kogemust sektoris.”
Peek tõdes, et elus ja äris ei lähe asjad alati nii, nagu algselt plaanitud. “Vähesed meist nägid ette sellist inflatsiooni, laenuintresside tõusu ja tagatipuks Ukraina sündmusi. Kinnisvara paraku arendatakse laenuga ja ka ostetakse laenuga. Igasugused küsimused projektide kasumijaotusest, kinnistute müügist jne on minu arusaamist mööda seletatavad peamiselt sellega, et tegutsetakse piiratud finantside olukorras, kus rahakamatel partneritel on suurem sõnaõigus. Eks see ajapikku muutub.”
“Kokkuvõttes – projektid on mõistlikud, inimesed kogenud ja motiveeritud. Küll välja rabelevad,” lausus Peek.
Laks on kindel, et Hepsor on jätkusuutlik ja elujõuline ettevõte. Seda näitavad tema meelest nii edukas uute korterite müük Tallinnas Manufaktuuri kvartalis kui ka näiteks suured plaanid Lasnamäel, kus konkurentsi napib, aga kuhu nemad plaanivad järgmistel aastatel rajada 350 uut kodu.
Seotud lood
Ehkki suhtlemine tundub esmapilgul lihtne ja igapäevane tegevus, ei õnnestu see alati soovitud viisil. Puudulik kommunikatsioon võib ettevõttele kalliks maksma minna nii ajas, rahas kui ka meeskonnavaimus. BeWise koolitajad Toivo Värbu ja Piret Soosaar-Maiberg rõhutavad, et suhtlemine ei ole kaasasündinud oskus, vaid protsess, mida saab ja tuleb teadlikult õppida, sest koolipingist neid oskusi enamasti kaasa ei anta.
Enimloetud
2
Roosaare: “Tahaks asjad varem või hiljem ära lahendada”
4
Viimased uudised
Liitu kirjaga
Telli uudiskiri
Hetkel kuum
Roosaare: “Tahaks asjad varem või hiljem ära lahendada”
Roosaare: “Tahaks asjad varem või hiljem ära lahendada”
Kontaktid
Liitu uudiskirjaga 1
Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised. 1
Peep Jalakas: Tallinkiga liitumine on suur au ja vastutus
Rikaste TOP 500
1
1 699 200 000
2
1 248 400 000
3
1 138 400 000
4
637 100 000
5
590 600 000
Peep Jalakas: Tallinkiga liitumine on suur au ja vastutus
Liitu uudiskirjaga 2
Telli uudiskiri ning saad oma postkasti päeva olulisemad uudised. 2
Podcastid
Kaubanduse Aastakongress 2024
Eesti majanduses on keerulised ajad - majandus ei kasva, investorid kardavad sõda, tarbijad ostavad üha enam välismaa e-poodidest. Eesti hinnatase päris mitmes kategoorias ületab Euroopa Liidu keskmist. Aga igale langusele järgneb tõus ja pärast vihmaseid päevi paistab taas päike.
Iraani sõda viis tüki Jaanus Marrandi aktsiaportfellist
Roosaare: “Tahaks asjad varem või hiljem ära lahendada”
Kodubörsid ja suur S&P500
Toetajad
Kontaktid
Tagasi Äripäeva esilehele