Tootluse langus toob Tallinna äripinnad müügiturule

Kuna Tallinna äripindade tootlus on langenud 10 % piirile, pannakse neist neist mitmed käesoleval aastal müüki. Et suur osa ehitatavatest ja olemasolevatest kaubanduskeskustest on rajatud edasimüügi eesmärgil, on lähitulevikus oodata nendega tehingute toimumist. Eeldatavasti jõutakse esimeste vabaturu müügitehinguteni juba 2004 aastal. Kuna hästi majandatud uued kaubanduskeskused ei erine oma riskitaseme poolest kuigi palju A+ klassi büroohoonest, võib eeldada müügitehingute tootluse püsimist suurusjärgus 10 ? 13%.

Äripindade turule käesolev aasta eeldatavasti väga suuri üllatusi ei too. Nii büroo- kui kaubanduspindade turg oli Tallinnas välja kujunenud juba möödunud aasta keskpaigaks, käesoleval aastal viiakse lõpule vaid juba varem alustatud projekte. Uusi mastaapseid ärihooneid tõenäoliselt rajama ei hakata. Suurimate muutustena on oodata mitmete ärihoonete omanikuvahetust. 10%-le lähenev ärihoonete tootlus on toonud mitmed neist turule, mis annab põhjust ennustada aktiviseeruvat ärihoonete müügiturgu. Tänaseks on Eesti kinnisvaraturu kõik sektorid jõudmas küpsusfaasi, kus kiired hinnatõusud on möödas. Seetõttu on spekulatiivsed investorid järk-järgult asendumas strateegiliste rahapaigutajatega, kelleks on nii kohalikud kui välismaised fondid, ettevõtted ja eraisikud. Välisostjateks on valdavalt Soome-Rootsi-Norra-Taani taustaga investorid, kes on Eesti turusituatsiooniga hästi kursis ning näevad meid osana laienevast Skandinaaviast.

Viimase poolaasta jooksul on märgatavalt kasvanud välisfondide huvi Eesti kinnisvaraturu vastu. Reeglina tuntakse huvi stabiilset rahavoogu genereerivate kesklinna piirkonna ärihoonete vastu. Esimese probleemina puututakse kokku mastaabierinevustega ? välisfondide investeerimismahud algavad sageli tasemelt 10 miljonit EURi, millele vastavaid ärihooneid saab Tallinna keskuses ühe käe sõrmedel kokku lugeda. Samuti hindavad kaugemalt pärit investorid Eesti turu piiratuse tõttu väljumisriski investeeringutest väga kõrgeks.

Ärihoonete müügituru arengut on siiani pidurdanud pakkumise piiratus ning ebamäärasus. Enamikel investoreid huvitavate hoonete omanikel puudub selge seisukoht oma kinnisvara müügi ning võimaliku müügihinna osas.

Sageli toimuvadki ostu-müügi läbirääkimised ebamäärastele algandmetele tuginedes, kuna puuduvad ülevaatlikud ja piisavalt analüüsitud ülevaated rahavoogudest, tulevikuvisioonid jms. Kuigi ärihoonete müügi puhul on sageli tegu kümneid miljoneid maksvate kinnisasjadega, ei peeta enamasti vajalikuks ostjate ootustele vastavate, piisavalt põhjalike ja esinduslike müügipakkumiste kokkupanemist. Välisinvestorites, kes on harjunud teistsuguste standarditega, ei tekita niisugune suhtumine usaldust ning on üheks ostuhuvi raugemise põhjuseks.

Siiani on Tallinna kesklinna kvaliteetsete büroohoonetega toimunud igal aastal ca 1-2 tehingut, mistõttu võib ühe tehingu toimumine mõjuda üldistamisele väga tugevalt.

Eesootav liitumine EL-ga on hüppeliselt tõstnud müüjate ootuseid, mis on oluliselt alandanud pakutavat tootlustaset. Tippasukohas paikneva kvaliteetkinnisvara omanikud on valmis müüma tootlustasemel 8-9%, samas kui ostuhuvi sarnastele objektidele on olemas 11-12% tasemel.

Kuna hoonete omanikeks on enamasti hästi kapitaliseeritud ettevõtted, kellel puudub otsene müügisurve, on oodata tulevastes tehingutes pigem müüjate kui ostjate nõudmiste domineerimist. Allikas: Uus Maa