Investeerimiseks tasub osta korter kesklinna

Üürikorteri pidamine tundub paljudele hea äriideena, mistõttu on üürile pakutavate korterite arv Tallinnas viimastel aastatel märkimisväärselt kasvanud.

Kuna nõudlus on püsinud jätkuvalt stabiilsena, on lisanduv pakkumine suurendanud vakantsust ning konkurentsi üüriturul. Tihenevas konkurentsis on üürnikel laienenud võimalus valida erineva asukoha, viimistluse ning hinnaga korterite vahel.

See omakorda on sundinud vähem atraktiivsete korterite omanikke leidma pideva vakantsuse tõttu alternatiivseid lahendusi, millest levinuim on korteri realiseerimine. Uudse suunana on tekkinud ka ettevõtted, kes pakuvad omanikele võimalust kortereid lühikeseks ajaks välja üürida, olles nii alternatiiviks hotellidele.

Kuigi viimane on tulus ettevõtmine nii omanikele kui ka vahendusfirmadele, suurendab hotelliga võrreldav intensiivne kasutus korteri amortisatsiooni märkimisväärselt. Viimase aasta jooksul on turul selgeks trendiks uuselamutes paiknevate üürikorterite turuletulek. Kesklinna piirkonnas võib üürikorterite osakaalu rajatavatest uutest korteritest hinnata ca 15?20 protsendini. Seega võib uuselamutes paiknevate üürikorterite aastane juurdekasv ulatuda ainuüksi Tallinna kesklinnas kuni 100 korterini. See on toonud müügiturule suure hulga vanemates elamutes paiknevaid 1990ndatel renoveeritud kortereid, mis tänase üürituru konkurentsis pole enam küllalt ligitõmbavad.

Milliste üürikorterite tootlus on kõige kõrgem? Juuresolevate arvutuste juures on arvesse võetud üürnike minimaalsetele nõuetele vastava üürikorteri turuväärtust, keskmist turuüüri, korteri prognoositavat turuväärtuse kasvu ning keskmist kommunaalmaksete kulu. Otseste üüritulude võrdluses on kõige tulusam pidada üürikorterit äärelinnas, kus aastane üüritulu moodustab ca 10% korteri turuväärtusest. Kesklinnas jääb vastav näitaja 7?8% tasemele ning vanalinnas vaid 5?6% piiresse.

Arvestades investeeringu teist tulukomponenti ? kinnisvara väärtuse kasvu ?, pole äärelinna üürikorteri soetamine täna siiski parim investeering. Võttes arvesse tormilist elamispindade hinna tõusu viimastel aastatel, mis on kõige enam kergitanud just magalarajoonide korterite hindu, pole hindade samas tempos tõusmine kuigi tõenäoline.

Kuna äärelinna hinnatõus on vähendanud hinnavahe kesklinna korteritega enneolematult väikeseks ning jõudnud ehitusmaksumusega samasse suurusjärku, võib lähiaastateks keskmisest suuremat hinnatõusu prognoosida just kesklinna korteritele. Seda kinnitab ka uuselamute läbimüük, kus südalinna planeeritavad projektid realiseeritakse hüppeliselt tõstetud hindadest hoolimata väga kiiresti.

Suur osa üürikorteritest soetatakse laenuraha abil. Tuleb tunnistada, et sellisel moel on tegemist ühe äärmiselt tulusa ettevõtmisega.

Näiteks soetades kesklinna 800 000 krooni maksva korteri, piisab ca 250 000kroonisest sissemaksest. 550 000krooniselt laenult tuleb iga aasta tasuda intresse ca 27 000 krooni. Lisades kulude poolele veel ca 13 000 krooni kommunaalmakseid, tuludesse aga ca 60 000 krooni üüriraha ning sama palju prognoositavat vara väärtuse kasvu, saame alginvesteeringu tootluseks koguni 32% aastas.

Siiski ei tasu eeltoodud numbritest liigselt vaimustusse sattuda, kuna need kehtivad vaid ideaalsete tingimuste puhul. Elus tuleb sageli ette vakantsusperioode, mil loodetud tulu asemel saabuvad omanikule vaid kuluarved. Juhul, kui tegemist on laenu abil soetatud elamispinnaga, võib juba paar kuud tühjana seisev korter viia omaniku paanikani.

Üha sagedamini maksavad omanikud üürniku kiiremaks leidmiseks maaklerile ise ühe kuuüüri suuruse vahendustasu. Samuti võivad pahatahtlikud üürnikud tekitada kümnetesse tuhandetesse kroonidesse ulatuvaid remondiarveid. Tähtsusetu pole ka omaniku enda aeg ja vaev, mis kulub kõikvõimalike üürikorteri juurde kuuluvate probleemide lahendamiseks. Kellel aga küllalt vaba aega ja raha, neile on üürikorteri soetamine jätkuvalt proovimist tasuv ettevõtmine.