Nõudlus tüüpkorterite järele püsib aastaid

Majanduse arengu suhtes on analüütikud positiivselt meelestatud ning viie lähima aasta jooksul nähakse Eestis stabiilset 4?5 suurust majanduskasvu aastas. ELiga liitumine tõstab kasvukiirust tõenäoliselt veelgi. Emori uuringu põhjal oli möödunud aastal Eesti leibkondadest eluasemelaenuga kinnisvara soetanud vaid 12?13. Näiteks Rootsis on sama näitaja umbes 90.

Enamik kohalikust pangandussektorist on Skandinaavia päritolu, kus hüpoteeklaenude intressid ei ulatu üle 4?5. Eestis on kinnisvaratagatisel väljastatavate europõhjaliste laenude keskmine intress umbes 7,5. Kuna pankadele pole laenatava raha omahinnas nii suurt vahet, on loogiline pigem intressivahe kahanemine. Sissevoolavat odavat laenuraha on pankadel jätkuvalt piisavalt ning pidevalt otsitakse senisest suuremates mahtudes laenamisvõimalusi. Tuleval sügisel on oodata veelgi paindlikumate ja soodsamate laenamisvõimaluste turuletulekut, mis elavdavad ka kinnisvaraturgu.

Elanikkonna maksevõime kasvab ligi 10 suuruse aastatempoga, ületades inflatsiooni vähemalt kaks korda. Seega soosivad kõik fundamentaalsed näitajad turu kasvutrendi jätkumist.

Statistilistele andmetele tuginedes vastaks eluasemelaenu tingimustele umbes 20?25 Tallinna leibkondi. Neist umbes 60 maksimaalne laenuvõime jääb 300 000 krooni piiresse. Arvestades elanikkonna sissetulekute suhteliselt stabiilset kasvu, jäävad isegi omafinantseeringu olemasolul enamikule veel aastateks kättesaamatuks üle 400 000?500 000 krooni maksvad korterid. Seega on valdav osa Tallinna kinnisvaraturu kogunõudlusest suunatud tüüpkorteritele.

Kuna nõudlus odavaima hinnaga korterite järele on kasvav turusektor, ei ole äärelinna korterite osas tekkinud hinnalanguse ja paigalseisu kestmine pikema perioodi jooksul kuigi tõenäoline.

Lähiaastatel on oodata nii ehituse kui maa hindade kiiret kasvu, mis viib tõenäoliselt tõusule ka uute korterite hinnad. See omakorda suurendab nõudlust kesklinna vanemate korterite järele ning kergitab nende hinda. Kasvanud hinnavahed loovad taas hinnatõusupotentsiaali ka äärelinna korteritele.

Uuselamute ehitus on viimase aasta jooksul toimunud kasvust hoolimata absoluutarvudes väike ning ei suuda tasakaalustada isegi elamufondi üldist amortiseerumist. Igati loogiline on elanikkonna maksevõime kasvades eeldada ka ehituse kiire kasvu jätkumist. On ebanormaalne, et 90 uutest korteritest on müüdud kaugelt enne elamute valmimist, st huvilised ei osta reaalset kinnisvara, vaid alles paberil projekte. Kõigest sellest võib järeldada, et Tallinna kinnisvaraturg on kiires kasvufaasis, tõsiselt tasub mõelda eelkõige kinnisvara soetamise peale.